整理了《房屋登记办法》第十八条的全文内容、主旨和释义，以加深对房屋登记办法第十八条的理解。房屋登记办法第十八条内容如下：
房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并予以保留。
房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。
主旨
登记询问事项
释义和理解
本条是关于房屋登记机构在受理申请人的登记申请时具体事项的规定。包括查验申请人提交的申请登记材料、就申请登记事项进行询问。
《物权法》第十二条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”
房屋登记机构应当查验申请登记材料，申请登记材料是体现房屋权利设定及发生变动的原因关系证明。它必须能够表明申请人的身份、意欲达到的目的以及相关证据。登记机构进行查验就是对登记申请材料的检查和验收。
登记机构对申请人提交的申请登记材料应从以下几个方面进行查验;1．申请材料是否符合法定格式，登记申请的材料是否齐全；2．当事人提交的申请材料之间、申请材料与登记簿之间的记载是否存在冲突和不一致；3．当事人提交的申请材料中由登记机构自己颁发的权属证明文件的真实性、合法性。例如：房屋权属证书的真伪；4．对不动产物权变动原因文件表面的真实性、合法性、有效性进行审查。例如：申请材料内容有无明显涂改，是否在有效期内等。
在《物权法》出台以前，法律对登记机构在受理登记申请时的具体事项没有做明确的规定，登记机构一般只对登记申请人提供的有关要件是否齐备进行查验，没有将询问登记申请人纳人登记程序。为了确保登记内容的真实性，消除登记风险及存在的不安定因素，本办法增加了登记机构在查验申请人提交资料时，应当就与登记申请有关事项询问申请人的规定。其目的在于使登记机构在职权范围内充分履行职责，尽可能保证如实、准确、及时地登记，避免登记错误。
本条规定登记机构应当进行询问的事项有：
（一）申请登记事项是否是申请人的真实意思表示由于登记行为本身是应申请人的要求进行的，登记行为所引发的物权变动主要取决于当事人的意思表示。根据《民法通则》第五十五条的规定：“民事法律行为应当具备下列条件：1．行为人具有相应的民事行为能力；2．意思表示真实；;3．不违反法律或者社会公共利益。”意思表示真实是民事法律行为生效的条件之一。所以，为保证登记行为生效，登记机构首先应询问申请人意思表示是否真实。值得注意的是，登记机构之所以要询问申请登记事项是否是申请人的真实意思表示，主要是提示当事人应当按照真实意思表示申请登记，而不意味着对此进行审查。
造成意思表示不真实包括两个方面：一是行为人的意思表示不自由：如受欺诈、胁迫等外部原因导致意思表示不自由，在民法通则和合同法上，表现为欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等。二是行为人的意思表示不真实，有三种情况：真意保留，指行为人故意隐瞒真意，而表示其他意思的意思表示，大多为开玩笑的行为；虚伪表示，即行为人与相对人通谋而为虚假的意思表示；隐藏行为，指行为人将其真意隐藏在虚假的意思表示中，如以合法形式掩盖非法目的的行为。
（二）申请登记房屋是否为共有房屋
共有是指两个以上的自然人或者法人对一项财产共同享有所有权。两个或两个以上的自然人或者法人通过合资购买、共同继承、共同受赠等方式取得的房屋即为共有房屋。依本《办法》第十三条的规定，共有房屋登记应当由共有人共同申请。凡共有房屋，无论在申请登记时或进行处分时，申请人、权利人应当按实际的权利状态申报，这是申请人、权利人应尽的义务。但在实务中存在一些实际属于共同财产却没有按共有房屋进行登记的情形，比如夫妻婚姻关系存续期间取得的房产，以往在申请登记时习惯由夫或妻一方直接向登记机构提出申请而非共同申请，则日后处分此类房产时，由于没有登记共有情况，隐形共有人的合法权益得不到保障。登记机构在受理登记申请时就申请登记房屋是否为共有房屋进行询问，可以有效避免出现此类情形，如实地将共有情况记载于登记簿上，维护共有人的合法权益。
（三）房屋登记簿记载的权利人是否同意更正
《物权法》第十九条第一款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应该予以更正。”更正登记，顾名思义，就是对不正确的不动产登记进行更正的登记程序。更正登记通过对登记簿上不正确登记的纠正，使登记权利状态符合事实权利状态，进而避免真正权利人因登记公信力受到损害。更正后的登记自始即发生效力，所以更正登记可以封锁后来的物权变更登记，也就是说，更正登记以后就必须以登记簿上所记载更正后的登记作为物权变动的基础。
更正登记既是为更正不正确登记而设，理应由登记权利人和利害关系人共同申请。利害关系人因更正登记而直接受益；登记权利人则因更正登记而丧失原有的部分或全部的权益。因此，对于由利害关系人提出的更正登记申请，登记机构除查验利害关系人提交的相关证明材料，还应当询问登记簿记载的权利人是否同意更正。如果权利人拒绝进行更正登记，则更正登记不可能发往。此时，依据《物权法》第十九条第二款的规定，利害关系人可以申请异议登记。
（四）登记机构可以就申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。
登记机构就申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问登记申请人，是为了尽可能的保证登记内容的准确和真实。例如：夫妻因离异分割共有财产，申请人提交的财产分割协议中未明确具体房屋坐落而使申请登记存在疑义的，登记机构可以进行询问。
（五）询问结果应当经申请人签字确认，并予以保留。
登记机构进行询问时，申请人应做如实回答。为了方便申请人回答询问事项，同时也提高登记机构的工作效率，针对需要进行询问的事项可以由登记机构设计并制定专用询问表格，由申请人逐项填写或画勾。登记机构就相关事项询问申请人时记录的询问结果，应当经申请人签字进行确认，并予以保留。这既是申请人对所记录询问结果的真实性进行确认，又可以避免日后发生争议时，登记机构难以举证的情况出现。经申请人签字确认后的询问结果应连同登记申请材料一同作为权属档案进行保存。
本条第二款规定：“房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”这是为了尽可能保证对申请登；己事项做如实、准确、及时地登记。例如：换发权属证书时，申请人提交的主体资格证明材料的名称（姓名）与登记簿记载的不一致，登记机构可以要求申请人补充名称（姓名）变更的证明材料。
【案例一】
2003年4月张某购买一门市房，并于2004年10月办理了产权证，出租给王某。后王某将张某的产权证调包，并自称房屋产权人，在报纸上发布售房信息。第三人在报纸上看到该房的售房广告，于2004年11月25日与王某达成购房协议，并于2004年11月29日单方持购房协议、房屋产权证及假冒的产权人身份证（伪造的身份证文字信息与产权人真身份证的信息一致，头像换成了王某）等手续，到该市房产管理局办理了过户手续。2004年12月，原告向公安机关报案，称该房屋产权证被承租人调包卖给第三人，并向房管局要求将该房产权由第三人变更为自己，房管局拒绝办理后，张某向法院提起诉讼。
原告张某诉称：被告没有审查清楚当事人身份状况就办理过户登记，属审查不严，诉请法院判决撤销被告为第三人颁发的房屋产权证。被告房管局辩称：其在办理转移登记中，根据《权属登记管理办法》的规定对买卖双方的身份证号码、自然情况及产权证进行审查后认为是真实的，符合办理变更条件。至于身份证图像由于客观原因会出现差异是正常的，不能以此认为转移登记行为违法。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人辩称：其是在报纸上看到的卖房信息，与卖主签订购房协议，协议经公证处公证，双方共同持有效证件到市房管局。依法登记过户，取得了房屋所有权，原告以被骗为由，要求被告撤销对自己颁发的房屋所有权证是无理的。
法院经审理后认为，依据《权属登记管理办法》第二十七条规定：“登记机构应对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。”被告在登记审查时，仅限于形式性审查，致使身份证图像上的差异未能发现，认定被告登记时行为审查认定资料不真实，判决撤销颁发给第三人的房产证。
【案例二】
2002年11月2日，黄某以152万元的价格购买了房屋一套，并于同年11月18日，到该市房管局办理了房产证。2003年8月赵某以黄某的名义发布卖房信息，李某看到该信息后，与赵某达成口头购房协议，并在看到赵某伪造的黄某的身份证复印件（未核对验证黄某身份证原件）后，交付了购房款。2003年9月12日房管局向第三人颁发了房屋所有权证。黄某得知后，将房管局诉至法院。
原告黄某诉称，房管局在他人冒充原告的情况下，只审查了身份证复印件，就将属于原告的房屋过户到第三人名下，房管局的行政行为侵犯了其合法权益，请求法院判决房管局审查不严，并撤销为第三人核发的房屋产权证。被告房管局辩称，原告与第三人申请办理房屋产权过户手续，提交了买卖契约、双方身份证复印件、原告的房屋所有权证原件等资料，经审查符合《权属登记管理办法》的规定，将原证收回并注销，为第三人核发新的房屋所有权证，整个办证程序合法，并无过错，请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院经审理后认为，李某从赵某手中购买原告享有合法所有权的房屋，只核对查验了赵某伪造的房屋所有权人身份证复印件，在未核对查验房屋所有权人身份证原件，未确认房屋所有权人，且房屋不能立即交付的情况下，即轻信赵某，与赵某达成买卖房屋的口头协议并给付房屋价款，未尽购买人的注意义务。李某与赵某非法买卖原告享有合法所有权的房屋，未取得原告同意和事后追认，买卖行为无效，赵某不如实提供出卖人真实有效的身份证件和出卖人的真实情况，致使被告为李某办理了房屋所有权转移登记。因此，被告对李某做出房屋所有权转移登记并颁发房屋所有权证的行政登记行为主要证据不足，判决撤销该房屋所有权证。
评析：两个案例都是关于登记机构的审查责任问题，并且登记机构都因对身份证审查不严而败诉。该类案件在现实生活中具有普遍意义，对其进行认真分析有助于帮助我们明确登记机构在权属登记中的职责，准确把握登记程序，指导房地产权属登记工作。
2007年10月1日实施的《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”我们认为，判定房产登记机构是否有责任的标准在于，登记机构在登记中是否已尽到应当尽到的审慎、全面、尽职的审查义务。登记机构在登记中应当尽到审慎、全面、尽职的审查义务，如核实当事人、鉴别产权证真伪、查询房屋权属情况等，确保登记的效力和交易的安全。特别是对属于登记机构自身职能范围内的产权证真伪、权属登记信息等应具有审查真伪的职责，并承担相应的责任。但对逼真的假身份证房产登记机构没有能力和技术手段辨别其真伪，由此产生的后果不应由登记机构承担。因此，案例一登记机构不承担赔偿责任，案例二登记机构未审查身份证原件，未尽到审慎审查职责，应承担相应责任。
