我公司为一家商业地产公司，有物业企业服务资质。我公司将部分商铺出售，在商铺出售合同中有回租条款，我公司在合同中向商铺购买者保证年回报率为10%（即我公司按出售商铺金额乘以10%作为租金/年），向商铺购买者从购买日起回租商铺，租期为十年，然后我公司将回租的商铺向社会出租。请我公司能否按财税[2003]16号文件规定：“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”将收取的商铺租金减去向商铺购买者支付租金余额作为营业额缴纳营业税？
根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第三条关于营业额问题的规定：“（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”财税[2003]16号中明确的是物业管理公司代业主代收代付的水、电、燃气、公维基金、房租费用，物业公司计算营业税时可以全部收入减去代收代付费用后，按差额计营业税。贵公司的情形不符合财税[2003]16号的规定，因此，不能以收取的商铺租金减去向商铺购买者支付租金余额作为营业额计缴营业税。
仅供参考。具体事宜请直接咨询的主管或所在地税务机关咨询。
有物业资质的地产公司将商铺售后回租再出租可否差额纳营业税？
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